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Logement bruxellois : une copie à revoir ?

En matière de logement, le gouvernement bruxellois n’a pas chômé. La preuve, ces 32 mesures que le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l'Habitat a passé au crible dans son récent Baromètre. Mais quantité de projets rime-t-elle forcément avec qualité ?

logement bruxellois"La question du logement bruxellois avance très peu et certaines décisions récentes risquent même d'aggraver des situations pourtant déjà problématiques". Le constat est posé par la voix de Carole Dumont, analyste au Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l'Habitat (RBDH). Pourtant, les initiatives prises par le gouvernement bruxellois auraient pu faire croire le contraire. Alors, pourquoi un tel regard critique de la part des 50 associations membres du RBDH ? Ce diagnostic découle de l'analyse de 32 mesures mises en place par le gouvernement bruxellois, ou en passe de l'être. Elles sont présentées dans le récent "Baromètre du logement" du RBDH, qui analyse et décrypte les perspectives de logement pour les Bruxellois...

Sur un plan méthodologique, "par rapport aux autres baromètres publiés précédemment, nous avons modifié notre approche, précise Ambroise Thomson, chargé de la communication au RBDH. Nous avons limité notre regard aux mesures d'actualité et elles ont été évaluées à la lumière de deux critères. Voici le premier : s'agit-il de mesures utiles, répondant aux besoins et à une problématique importante ? Le second consiste à voir si ces mesures sont en adéquation avec une exigence de justice sociale." Concrètement, pour les 10 thématiques détaillées dans le Baromètre, le RBDH estime que ces deux critères sont loin d'être toujours rencontrés. 

Des constats partagés

Il est assez frappant de constater que, dans un grand nombre de cas, l'utilité des mesures engagées par le gouvernement reçoit une mention favorable de la part des membres du RBDH. Cela signifie que du côté des associations de terrain, comme dans le chef des gouvernants, l'analyse des besoins et des secteurs pour lesquels des mesures sont nécessaires est majoritairement convergente.

Ainsi, le RBDH constate qu'il était effectivement important, au sein du nouveau contrat de bail, de définir un régime propre à la colocation. Et pour cause : en 2015, la colocation concernait 7 % des logements locatifs (pour 5 % en 2012). Par ailleurs, s'intéresser au développement du logement étudiant fait également consensus.

Autre point d'accord, le besoin de lutter contre les discriminations dans l'accès au logement. En 2015, Unia (le service public fédéral de lutte contre la discrimination) a constaté qu'au sein du secteur privé cette discrimination s'exerçait à toutes les étapes de la mise en location. En premier lieu, elle touche les personnes dépendantes des allocations, suivies par les hommes d'origine étrangère, puis par les mères célibataires.

Par ailleurs, personne ne remet en cause l'évidente nécessité d'agir sur le coût du logement. Parmi les grandes villes du pays, Bruxelles est celle où l'on trouve le plus de locataires (61,3 %). Pourtant, en quelques années, le marché locatif y est devenu de plus en plus inaccessible pour une grande part de la population. Les personnes aux revenus les plus modestes (29,7 % de la population bruxelloise vit sous le seuil de pauvreté) doivent réaliser un vrai parcours du combattant afin de dénicher un logement à un prix abordable. De fait, le loyer mensuel moyen, qui s'élevait à 591 euros en 2010, avait atteint 709 euros en 2015 – soit une augmentation de 20 % en 5 ans. Dans ces conditions, pour les personnes ou ménages vivant avec des revenus inférieurs à 1.500 euros par mois, 60 % du budget risquent d'être consacrés au loyer – là où la recommandation vise généralement le plafond d’un tiers des revenus.

"Qui plus est, comparativement aux logements 'moyens', des prix excessifs sont plus souvent réclamés pour des biens de mauvaise qualité", constate Carole Dumont. La régulation de la hausse des loyers constitue donc une priorité. Il en va de même de la lutte contre la précarité énergétique ou de l'amélioration de la performance énergétique des logements. La nécessité de produire des logements publics reste une autre mesure très attendue, en particulier par les quelque 45.000 ménages sur liste d’attente, pour une durée pouvant aller jusqu’à une dizaine d'années. Actuellement, les logements sociaux sont loin de se développer en nombre suffisant : on a compté à peine plus d'une petite centaine de nouveaux logements sociaux par an au cours de ces dernières années. Dans un tel contexte, l'idée de faire progresser le parc des Agences Immobilières Sociales (AIS) séduit nombre d’acteurs en recherche d’alternatives. En effet, ces AIS servent de tiers et, plus encore, de garants entre locataires précarisés et propriétaires prêts à louer, en toute sécurité, à des tarifs "inférieurs aux prix du marché".

Dans cette même lignée, la lutte contre l'inoccupation des logements constitue une mesure phare – bien qu’elle demeure fortement sous-utilisée, lit-on dans le Baromètre. Quant au fait de faciliter l'accès au logement de personnes sans-abri et leur maintien dans l'habitat, ce double objectif répond également à des préoccupations de justice sociale, chères au RBDH.

Enfin, tout le monde s'accorde sur la nécessité de réformer les aides à l'acquisition. Dans une ville où le prix de vente des logements a augmenté de 30 % en dix ans, la question s’avère brûlante. Ce point n'empêche pas le RBDH de militer pour que la frange de la population précarisée puisse, elle aussi, prétendre à accéder à la propriété.

Des mesures contestées

logement bruxellois2Derrière ces constats communs au gouvernement bruxellois et au RBDH sur les actions à mener, se logent néanmoins plusieurs critiques. Selon les associations, certaines mesures adoptées pour atteindre ces objectifs fondamentaux seraient inefficaces, mal ciblées, insuffisantes, ou même parfois néfastes et contre-productives.

Ainsi, l'instauration d'une grille d'évaluation des loyers fait partie, selon le RBDH, des "occasions manquées" par le gouvernement bruxellois. Cette grille, qui devrait servir d'outil de référence, "est très problématique", assure Carole Dumont. Ainsi, les loyers indicatifs qui y ont été établis seraient loin de représenter "le juste prix" de tous les logements. De plus, la faiblesse de l'échantillonnage utilisé pour les calculs entraîne leur manque de représentativité. "Pour atteindre une estimation plus juste, il aurait fallu prendre en compte d'autres critères plus complets et plus précis que le prix du marché, le type de logement, sa superficie, la présence de double vitrage, etc., afin d'y intégrer davantage ceux concernant la qualité des logements", souligne Ambroise Thomson. Selon Carole Dumont, "aux Pays-Bas, l’inclusion de différents critères et caractéristiques du logement dans ce calcul permet de fixer un prix à partir d'une valeur minimale. A Bruxelles, une grille contraignante, bâtie selon un tel modèle, aurait été plus adéquate. Cela dit, pour parvenir à un résultat satisfaisant, encore aurait-il fallu ne pas avoir peur de réellement réguler le marché."

Actuellement, le RBDH craint l'effet inflationniste que pourrait produire ce nouveau système, ce qui constituerait exactement l’inverse de l’effet recherché. Certes, la grille permettra probablement à un certain nombre de locataires de constater que leur loyer est abusif. Mais, "contrairement à la suggestion portée par le secteur, le gouvernement n'a pas instauré de commission paritaire locative, assurant un rôle de médiation entre propriétaires et locataires pour juger ce type de débat, poursuit Carole Dumont. Dès lors, les personnes concernées ne disposeront d'aucune arme pour renégocier leur bail. "

Des occasions manquées

Les mesures concernant l'élaboration d'un contrat de bail régionalisé cristallisent également les critiques du RBDH. "On tenait une occasion d'améliorer la situation, mais le gouvernement a raté le coche. Pis, on risque de déstabiliser plus encore la situation des locataires précarisés", remarque l'analyste. Ainsi, explique-t-elle, l'assouplissement des règles concernant les baux de courte durée serait loin d'être favorable à la majorité de la population bruxelloise. D'une part, ce bail éloignerait les locataires du régime le plus protecteur possible (un bail de 9 ans). De l'autre, en prévoyant de multiples prolongations possibles durant une période de 3 ans, il risquerait de multiplier des "phases tests" pour les locataires. Il pourrait inciter aussi à des hausses illégales de loyer entre deux périodes de baux de 3 ans.

Autre écueil pointé par le Baromètre, les indemnités pour départ anticipé resteraient trop élevées. Ainsi, 3 mois de loyer restent exigés en cas de départ au cours de la première année, 2 mois au cours de la deuxième et, enfin, un mois à partir de la troisième année. "Ce montant se fonde sur un principe moralisateur : le locataire, 'chanceux' d'avoir été choisi, devrait se sentir lié au propriétaire, détaille Carole Dumont. Cette indemnité est à la fois obsolète et injuste, car son montant empêche les plus précaires de déménager si une meilleure occasion se présente à eux."

De même, en matière de discriminations au logement, le RBDH déplore une absence de limites claires et précises en ce qui concerne les questions qu'un propriétaire est autorisé de poser à un éventuel futur locataire. "En pratique, il va falloir continuer à montrer patte blanche aux propriétaires – ce qui est loin de protéger les plus démunis –, et cela parce que le législateur a manqué d'ambition", estime Carole Dumont.

Enfin, le RDBH s'étonne quant à l’absence de mesures relatives à l'insalubrité des logements. Cette problématique, dès lors absente de l’analyse fournie dans le Baromètre, est pourtant loin d'être inexistante à Bruxelles...

Un bilan plus qu’en demi-teinte

Le RBDH relève toutefois un certain nombre de décisions et de mesures encourageantes, en particulier en ce qui concerne la politique menée envers les sans-abri. Selon Carole Dumont, "la double casquette de la ministre Céline Frémault, qui gère à la fois le Logement et l'Aide aux personnes, explique sans doute qu'une politique de transversalité bien menée a conduit à mettre en place et à continuer à promouvoir des projets et des initiatives qui ont fait leurs preuves, comme celle de Housing First, qui parvient à de très bons résultats en matière d'insertion de personnes sans-abri très fragilisées".

Néanmoins, ce point encourageant ne suffit pas à contrebalancer un rapport global en demi-teinte. "Sous couvert de décisions qui semblent de bon sens, la politique menée accumule les occasions manquées et reste trop peu sociale. Au final, elle ne peut permettre de modifier la réalité, hyper dure, vécue par une grande partie de la population bruxelloise, confrontée à une véritable crise du logement", conclut l'analyste du RBDH.

La solution passerait-elle par une amélioration de la qualité de l'écoute accordée aux associations de terrain ? Serait-ce suffisant pour questionner le modèle d’intervention publique et – plus encore peut-être – pour trouver le courage de le changer ?

Du logement social ? Bien sûr ! Mais où ?

"Panique au logement social", une BD publiée par le RBDH, renvoie dans les cordes ceux et celles qui assurent s'engager en faveur de tels logements. Mais passent en réalité à côté du sujet.

« Paroles, paroles, paroles, » pourrait-on chanter pour évoquer de nombreux discours concernant les logements sociaux. En effet, sur le terrain, c'est plutôt la consternation : une BD moqueuse permet efficacement de le comprendre, chiffres à l'appui.
Publiée par le RBDH, "Panique au logement social" met en évidence l’un des principaux freins au développement de ce type de logements : l'absence de terrains alloués ou à allouer à cette fonction. Un exemple ? Récemment, Alliance Habitat prévoyait de proposer 3.000 logements sociaux. En pratique, seuls 1.000 d’entre eux ont pu trouver un terrain. Et pour les autres ?
"La Région possède des terrains publics et des friches. Pourquoi ne pas les destiner à construire des logements accessibles au public ? interroge Carole Dumont, analyste au RBDH. Pourquoi les vendre au privé sans associer cette décision à une série d'autres mesures et, en particulier, à une politique de quotas, imposant au moins 50 % de logements sociaux dans ce type de projets ? De telles actions traduiraient une réelle volonté politique en la matière. Et engrangeraient des résultats tangibles. Or, à voir les silences du Plan régional de développement durable sur cette thématique, il y a de quoi douter de la prise en compte de l'urgence de la situation. Et bien des raisons de s'interroger quant à la volonté de faire avancer réellement ce dossier."

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