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Les "Community Land Trust"

L’accessibilité au logement est un problème majeur à Bruxelles, particulièrement pour les familles à faible revenu. Pour répondre à ce dé , différentes initiatives ont vu le jour ces dernières années. Les Community Land Trust en sont une.

 Le CRISP (Centre de recherche et d’information socio-politiques) définit les Community Land Trust (CLT) comme « des structures juridiques sans but lucratif proposant à la vente des logements abordables à des personnes disposant de bas revenus. Dans le cadre de ce système, la propriété du sol est séparée de la propriété du logement. »1 Différents projets pilotes sont en cours à Bruxelles. Leur coordinateur Geert De Pauw nous a expliqué leur mise en place.

Quels sont les projets de CLT actuellement en cours à Bruxelles ?

Geert De Pauw : « A Molenbeek, le Projet Arc-en-ciel mené en collaboration avec Vie Féminine, comprendra 32 logements et une maison de femmes. Les travaux doivent commencer début 2017. Le Nid à Anderlecht sera composé de sept logements, d’un espace associatif et d’un jardin semi-public. La rénovation est en cours et sera achevée dans un an. Trois autres projets sont à différents niveaux de conception : une dizaine de logements chaussée d’Anvers à Bruxelles-Ville, un CLT intergénérationnel pour quatre seniors et deux mineurs étrangers non accompagnés, rue Liedts, et un dernier projet rue du Transvaal à Anderlecht. »

Avez-vous dû adapter les principes des CLT à la situation bruxelloise ?

G. De Pauw : « Nous avons suivi les principes et fonctionnements des Community Land Trust mais nous avons adapté les outils à la réalité bruxelloise. Deux CLT ne sont jamais exactement pareils, chaque CLT a ses particularités en fonction du public ciblé, du contexte rural ou urbain... Certains CLT sont très petits quand d’autres comprennent des milliers de logements. Comme nous sommes les premiers en Belgique, nous avons dû tout inventer : les mécanismes juridiques, l’organisation, les partenariats... Nous avons beaucoup travaillé avec le Fonds du logement et le secteur associatif. Nous avons aussi consacré beaucoup de temps à impliquer dès le début, avant même la création du CLT, les familles susceptibles d’être intéressées par ce type de logements. »

Qui sont les familles intéressées par un logement dans un CLT ?

G. De Pauw : « A partir de l’année 2000, les prix de l’immobilier à Bruxelles ont fortement augmenté. Les familles qui auraient pu acheter une maison ou un appartement avec un crédit du Fonds du logement sur le marché privé, il y a quinze ans, n’ont plus pu le faire. Les associations actives dans le domaine du logement qui accompagnaient ces familles dans la recherche d’un logement ou d’un crédit, sont arrivées à la conclusion que le marché immobilier privé n’était plus accessible aux familles à petits revenus. De ce constat est partie l’initiative des CLT. Toutes les associations connaissaient des familles en recherche d’un logement. Nous avons organisé plusieurs rencontres pour expliquer le principe des CLT et chaque fois une centaine de personnes se sont déplacées. L’implication et la participation des familles sont très importantes depuis le début et le restent aujourd’hui.

Pour acheter un logement dans un CLT, il faut en devenir membre. Il ne suffit pas de s’inscrire sur une liste d’attente. Etre membre, c’est adhérer aux principes du CLT, se rendre à l’assemblée générale, aux fêtes... Les assemblées générales annuelles, par exemple, sont des moments importants pendant lesquels les familles ont aussi leur mot à dire. Les habitants ou futurs habitants sont aussi représentés au conseil d’administration (CA), un tiers des sièges leur est réservé. Un autre tiers du CA revient à la société civile et aux quartiers (associations et comités de quartiers actifs là où se situe le projet de CLT) et le dernier tiers à la Région bruxelloise. C’est d’ailleurs l’assemblée générale qui choisit le CA.

Nous essayons vraiment d’impliquer les familles au maximum. Quand nous avons acheté un terrain, nous composons un groupe parmi nos membres en respectant le critère de l’ancienneté. Nous invitons les plus anciens membres inscrits à participer à ce projet et, s’ils sont intéressés, ils adhèrent et deviennent membres du groupe projet. Ce groupe projet va accompagner tout le processus : faire un programme, un cahier des charges pour trouver l’architecte et l’entrepreneur... Les membres du groupe vont aussi lancer une épargne spéci que pour le projet. Les habitants sont impliqués à di érents niveaux de notre fonctionnement. »

Petit lexique
Emphytéose : L’emphytéose est le droit pour une personne d’avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature en reconnaissance de son droit de propriété. Un « bail emphytéotique » ne peut être concédé pour un terme inférieur à 27 ans et supérieur à 99 ans.
Droit de superficie : Le titulaire d’un droit de superficie a le droit d’ériger des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds (ou terrain) dont il n’est pas le propriétaire mais qui appartient à autrui. Il y a donc une séparation entre le propriétaire foncier d’une part et le propriétaire des bâtiments d’autre part. Cette scission de la propriété est autorisée pendant au maximum 50 ans, avec possibilité de renouvellement du terme après 50 ans.
Droit de préemption : Le droit de préemption est le droit par lequel une personne ou une institution, lors de la vente d’un bien immobilier, peut acheter ce dernier en priorité par rapport à d’autres acheteurs, pour autant qu’elle propose une offre comparable.
Foncier : Relatif à un fonds de terre, à sa propriété, à son exploitation et à son imposition.

Les habitants peuvent-ils émettre des demandes par rapport à la construction ou à la rénovation du logement ?

G. De Pauw : « Oui, mais les demandes doivent avoir un intérêt général et collectif, pas seulement individuel, par exemple un jardin commun. Toutes ces discussions s’inscrivent dans un processus très long. Parfois quatre ans, voire plus, passent entre la composition du groupe d’habitants et son entrée dans le nouveau logement. Quatre ans pendant lesquels ils se voient au moins tous les deux mois. C’est intensif et ça demande un engagement important des familles. »

Quatre ans, c'est long quand on attend un logement ! Surtout si ce sont des familles vivant dans des conditions de logement inconfortables...

G. De Pauw : « Tout à fait ! Certaines familles vivent déjà dans un logement social où heureusement le loyer n’est pas trop élevé. Mais leur logement est souvent trop petit avec des charges importantes. A Bruxelles, tous les projets immobiliers prennent plusieurs années à se concrétiser, ce qui est très dommage. Rien que l’obtention d’un permis d’urbanisme prend un an. C’est incroyable ! Ce délai de quatre ans n’est donc pas spéci que aux CLT. En plus, comme les CLT sont subsidiés, nous sommes obligés de travailler par marché public ce qui rallonge encore les délais. Toutes ces procédures administratives sont longues et exigeantes. Mais nous essayons d’utiliser ce temps pour donner aux habitants des formations centrées sur le projet : comment gérer une copropriété, comment utiliser les appareils de chauffage, comment mener une réunion... Lors de ce processus, la cohésion du groupe d’habitants se crée progressivement. C’est important car une fois les logements construits et les habitants installés, ils devront gérer la vie collective par eux-mêmes. Or, ces familles n’ont en général pas beaucoup d’expérience de gestion, d’organisation. Ces années d’attente sont donc bien mises à profit. »

Vous ne perdez pas des familles au cours de cette longue procédure ?

G. De Pauw : « Oui, ça arrive. Certaines familles peuvent avoir trouvé un autre logement entre temps ou leur situation familiale avoir changé. »

Quels sont les critères d'accessibilité au CLT ?

G. De Pauw : « Nous utilisons les mêmes grilles de revenus que les logements sociaux. Même si ces revenus ne sont pas élevés, ils correspondent à presque la moitié des Bruxellois ! Il y a quatre catégories de revenus, du plus bas correspondant au revenu d’intégration, à la limite haute de ceux qui ont tout juste accès à un logement social. Nous avons déterminé différents prix de vente en fonction de ces catégories. Le prix de vente des logements varie donc suivant les revenus des candidats acheteurs. Ce système permet une forme de redistribution fondée sur l’idée que personne ne doit rembourser un prêt dépassant 30% de ses revenus. »

Que devient la relation entre le CLT et les habitants après leur installation dans leur nouveau logement ?

G. De Pauw : « La Plate-forme Community Land Trust est une asbl, les terrains sont la propriété d’une fondation d’utilité publique et les habitants sont propriétaires de leur logement. Les logements du CLT seront gérés par les habitants en copropriété. Mais, nous souhaitons maintenir un accompagnement après l’entrée des habitants dans leur logement car, dans un nouveau bâtiment, il y a toujours des défauts qui apparaissent plus tard. Les habitants devront aussi s’installer, s’organiser, mettre en place la coopérative et sa gestion... A chaque étape, des difficultés peuvent surgir. L’accompagnement sera aussi dans l’intérêt du CLT. Si, dans dix ou vingt ans, un habitant veut revendre son logement, il vaut mieux qu’il soit en bon état et que l’ambiance entre voisins soit bonne sinon le CLT ne trouvera pas de nouvel acheteur. Nous pensons donc qu’il est important de rester présents auprès des habitants, de ne pas les laisser livrés à eux-mêmes, au moins pendant un an voire deux. Au-delà, nous verrons si notre présence est encore nécessaire.

D’autres éléments nous permettront de maintenir un lien avec les habitants : le statut de membre et le loyer symbolique. Tous les habitants resteront membres du CLT et seront toujours invités à participer aux assemblées, aux fêtes, etc. Quant au loyer symbolique, il doit être acquitté pour la location du sol dont les habitants ne sont pas propriétaires. Lorsqu’on met en place une emphytéose –ce qui est le cas d’un CLT-, légalement, il y a toujours un loyer à payer pour la jouissance du sol mais nous sommes libres de déterminer le montant de ce loyer. Il a été fixé à la somme symbolique de dix euros par mois. Cette « location » du sol, nous permettra de maintenir un lien avec les habitants. »

Comment se passe la fin de la période d'emphytéose et la transmission du bien aux héritiers ?

Community Land TrustG. De Pauw : « Les CLT fonctionnent sur base du droit de superficie qui limite la propriété à cinquante ans. Dans ce type de contrat, on ne peut légalement pas inclure de clause stipulant une reconduction automatique après cette période maximale. Nous avons prévu des contraintes qui garantissent aux héritiers qu’ils ne seront pas lésés. Si les héritiers sont dans les conditions d’accès du CLT et souhaitent habiter le logement, ils le pourront. S’ils ne remplissent pas les critères du CLT, nous garantirons le rachat du bien au montant payé par le premier propriétaire. La vente du bien se fera aux conditions du CLT, à un prix plafonné et non au prix du marché. Nous garderons un droit de préemption que nous transmettrons au premier candidat acheteur de notre liste. Ce système ne permet pas de plus-value sur la vente du bien, ni le propriétaire ni le CLT ne feront de bénéfice sur la vente du logement. Il permet de maintenir les mêmes conditions d’accès pour les propriétaires suivants sans qu’un nouvel apport financier public soit nécessaire. Contrairement à tous les autres mécanismes d’aide à l'acquisition (primes, crédits...), les logements d’un CLT ne seront jamais perdus pour le logement social. C’est un moyen de lutter contre l’augmentation du prix de l’immobilier et de garantir l’accès à la propriété aux familles à faibles revenus. A travers les prix de vente, les règlements... nous cherchons à trouver un équilibre entre l’intérêt individuel des habitants et l’intérêt collectif en respectant le principe que la terre reste commune mais que le logement appartient à son propriétaire qui est maître chez lui. »

Arrivez-vous à impliquer les habitants du quartier autour du CLT ?

G. De Pauw : « Bien sûr, il est encore trop tôt pour évaluer les résultats de ce processus. Mais, nous essayons d’impliquer les habitants des quartiers où s’implante un CLT. Par exemple, la fête du groupe Arc- en-Ciel, en septembre dernier, avait pour principal objectif de rencontrer les voisins. Le projet le Nid comprendra un jardin semi-public conçu pour que les voisins se l’approprient aussi. Je crois vraiment que notre approche qui consiste à impliquer les familles depuis le début du projet aura comme résultat - secondaire mais important - que les habitants s’investiront plus facilement dans leur quartier, prendront des initiatives, etc. Le CLT s’inscrit aussi dans la continuité d'un autre projet sur lequel certains de mes collègues et moi-même avons travaillé : L'Espoir à Molenbeek. C’est un projet d'habitat groupé avec le même public que les CLT. Depuis que les habitants se sont installés, ils ont lancé un jardin de quartier à côté de chez eux, organisé des fêtes avec les voisins... On constate que des liens entre les anciens et les nouveaux habitants se créent. »

Le nouveau Code du logement bruxellois prévoit la création de CLT. Est-ce un avantage ?

G. De Pauw : « Le nouveau code du logement permet au gouvernement bruxellois d’agréer des CLT. Mais comme le cadre d’agrément n’existe pas encore, nos CLT n’ont jamais été agréés. Cela n’empêche pas le gouvernement bruxellois de nous subsidier pour l’achat des terrains et de nous octroyer des subventions de fonctionnement. Donc, en pratique, le nouveau code du logement n’a peut-être pas encore apporté beaucoup de changements mais symboliquement, il est hyper important car le soutien que la Région bruxelloise nous accorde s’y réfère directement. »

Les Community Land Trust ont-ils de l'avenir à Bruxelles ?

Le projet pilote CLT a été lancé il y a quatre ans. La phase préparatoire a été longue et compliquée car nous avons dû tout inventer. Heureusement, nous avons pu nous appuyer sur beaucoup de gens et d’associations qui étaient prêts à nous aider, à penser et réaliser ce projet. Nous avons senti un grand intérêt pour notre démarche. Des initiatives similaires se créent un peu partout au niveau national et international : à Gand et Anvers en Flandre, une plate-forme CLT en Wallonie, Lille s’est inspiré de ce que nous réalisons à Bruxelles... Nous constatons un changement, une évolution des mentalités. Alors que le foncier disponible se raréfie, aujourd’hui, nous sommes obligés de réfléchir à cette question du logement que personne ne posait avant. Se pose aussi la question, fondamentale pour nous et notre action, de la façon dont nous voulons vivre ensemble dans cette ville. Je pense que les Community Land Trust ont un très grand potentiel !

Marie-Hélène Salah

1. N. Bernard, G. De Pauw, L. Géronnez, Coopératives de logement et Community Land Trusts, Courrier hebdomadaire du CRISP, n°2073, 52 p., 2010, p. 25.

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