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La place de la Maison Rouge, à Laeken

Nous entamons dans ce numéro une série d’articles sur les Contrats de quartier, dont nous avons déjà parlé dans le dossier de Bruxelles Santé n°14 (juin 1999). Nous nous sommes d’abord rendus au Secrétariat régional au développement urbain - Srdu asbl, pour savoir quelle était l’évolution de ces dispositifs depuis trois ans et demi. Ensuite, nous avons choisi un premier exemple, celui du quartier Marie-Christine, à Laeken. Pour rappel, le dispositif des contrats de quartier vise à mener des opérations de revitalisation urbaine intégrée ; cinq types d’actions communément appelées « volets » sont favorisés : trois portent sur le logement, un sur l’espace public et le dernier sur la cohésion sociale. Nous nous centrerons ici sur le logement.

Les Contrats de quartier, dit Luc Maufroy, Directeur du Srdu, n’ont pas connu de modification fondamentale depuis leurs débuts, mais ils ont intégré les leçons tirées des Quartiers d’initiative, qui sont aujourd’hui terminés. L’action sur le logement peut prendre trois formes :

  • le volet 1 vise à produire des logements pour augmenter l’offre publique de logements de type social ;
  • le volet 2 est une première forme de partenariat privé/public : la Commune achète un terrain à bâtir ou un bâtiment à rénover, et le revend à un promoteur privé à un prix qui peut être inférieur à sa valeur estimée, ce qui réduit nettement le poids du foncier. En échange, le partenaire privé s’engage à ne vendre ou à ne louer qu’à des personnes ayant des revenus plafonnés. Cela permet d’offrir des logements conventionnés, à des prix situés entre ceux du marché privé et ceux du logement social ;
  • enfin, dans le volet 3, la Commune prend en emphytéose une partie des logements produits par l’investisseur privé, ce qui garanti à ce dernier un rendement minimum de son investissement. Les loyers des biens gérés par la Commune sont proches de ceux du logement social.

Les propriétaires privés saisissent-ils cette opportunité ? M. Maufroy reconnaît que les investisseurs restent souvent réticents. Mais il existe quand même des réussites : par exemple à Forest, rue de Belgrade ; ou dans le centre de Bruxelles, rue du Rempart des Moines et dans le quartier Van Artevelde/Saint Géry. Nous enverrons plus loin un autre exemple.

Ce travail de revitalisation du quartier repose sur plusieurs conditions :

  • l’information continue de la population sur l’élaboration du programme et sur les réalisations concrètes liées au Contrat de quartier ;
  • l’information des particuliers sur les primes à la rénovation de l’habitat ;
  • l’accompagnement et le relogement (transitoire ou définitif) des habitants qui doivent quitter un logement insalubre ;
  • l’organisation de la participation des habitants au Contrat de quartier.

Cette participation se concrétise par une assemblée générale de quartier, où tout un chacun (habitants mais aussi commerçants, travailleurs, entreprises...) est le bienvenu, et par une Commission locale de développement intégré (CLDI), dont la composition est réglementée.

Elle doit comprendre au moins huit habitants, deux associations du quartier et trois représentants de la Commune ; la Région, les Commissions communautaires, le CPAS, la Mission locale et son homologue flamand, l’OOTB, sont également représentés. La CLDI donne un avis sur le programme d’ensemble et sur chacune des opérations qui seront menées dans ce cadre. Par exemple, si la décision a été prise de construire du logement, la CLDI se prononcera sur le projet de l’architecte, sur les types de logements à réaliser, sur l’aménagement de l’espace public aux alentours, etc.

Un Contrat de quartier peut recouvrir un éventail très large d’initiatives de cohésion sociale, du pavage d’une rue à la formation socioprofessionnelle, en passant par des travaux généraux dans l’immobilier ou de multiples initiatives sociales, culturelles et éducatives en partenariat avec le CPAS, les associations, les écoles, etc. Il est aussi possible de construire des infrastructures de proximité : maison de quartier, salle polyvalente, salle de sports.

Si les Contrats de quartier n’ont pas connu de changement fondamental, M. Maufroy souligne les nouveautés qui sont intervenues au niveau financier (la part que la Commune doit investir est moindre, et l’Etat fédéral intervient à hauteur de 50% de l’apport régional) et sur le plan administratif (lorsque c’est une association qui mène le projet, le subside régional lui est directement versé).

Actuellement, six contrats de quartier sont terminés et vingt-sept sont en de Brabant (Molenbeek), La Rosée (Anderlecht) et Pavillon (Schaerbeek)... et Marie-Christine, à Laeken.

C’est donc près de la gare de Laeken que nos pas nous conduisent cette fois, plus précisément place de la Maison Rouge, à deux pas d’une artère commerçante, la rue Marie-Christine. Nous avons rendez-vous avec Marc Heene, de l’Atelier 55 ; cet architecte a coordonné les travaux sur le logement et l’espace public dans le cadre de ce Contrat de quartier. Celui-ci, aujourd’hui en voie d’achèvement, a démarré il y six ans. Une durée qui, pour n’être pas exceptionnelle, n’est pas toujours comprise par les habitants : quand on leur annonce que leur quartier va bénéficier d’un programme de revitalisation initié par leur Commune et par la Région bruxelloise, en partenariat avec le Fédéral, ils s’attendent à voir ces réalisations bientôt achevées. Or, lorsqu’un Contrat de quartier est décidé sur le papier, toute une série de démarches restent à entreprendre, telles que la recherche de partenaires financiers, l’obtention de permis de bâtir, etc. En fait, deux étapes sont prévues : une période de préparation qui dure neuf mois, pendant lesquels le programme est élaboré, et une période de mise en œuvre du programme, qui dure quatre ans et peut éventuellement être prolongée de deux années pour terminer les derniers chantiers. Tout cela prend du temps, et il arrive même que des habitants présents lors de la période de préparation aient laissé la place à d’autres lorsque la dernière pierre est posée.

Mais revenons au Contrat de quartier Marie-Christine, dont le périmètre est axé sur la rue du même nom, qu’il englobe entièrement, et est délimité par la ligne de chemin de fer Gand-Bruxelles, l’avenue de la Reine, les rues Claessens, Dieudonné Lefèvre, de Molenbeek, de la Briqueterie et du Champ de l’Eglise.

M. Heene va nous guider à la découverte de réalisations en cours d’achèvement. Comme tout le bas du vieux Laeken, la zone qui entoure la place de la Maison Rouge était mixte initialement, c’est-à-dire que s’y côtoyaient de l’habitat et des entreprises. Aujourd’hui, celles-ci ont disparu, faisant place tantôt à des bâtiments délabrés, parfois squattés, tantôt à des terrain inoccupés mal clôturés et donc peu sécurisés. L’intérieur des îlots est très dense, comprenant une abondance d’entrepôts inutilisés, ce qui dévalorise l’habitat. Un des enjeux du Contrat de quartier est de le revaloriser et d’améliorer le quartier comme lieu de vie, sans pour autant que le prix des loyers s’emballe – effet pervers de bien des opérations de rénovation dans des quartiers populaires, devenus inabordables pour leurs anciens habitants.

maison rouge 2 bs 30Commençons par la place de la Maison Rouge elle-même, qui est en cours d’aménagement, et qui, désormais, ne servira plus uniquement de parking ! Les nouvelles constructions qui ont vu le jour sur la place sont destinées à du logement social ; le projet est porté par le Département des propriétés communales de la Ville de Bruxelles. Dans une partie de l’îlot, un bâtiment industriel donnant sur la rue de la Comtesse de Flandre a été rénové ; ce sera une salle polyvalente gérée par le Service social de la Commune, à laquelle auront accès les personnes âgées du quartier. Nous passons à l’arrière de l’immeuble en front de rue, conçu comme un espace où les premiers bancs attendent les futurs habitants. Un aspect important de ce projet, souligne M. Heene, est la volonté de consacrer l’intérieur de l’îlot à un espace non bâti et à la végétation.

Dans la rue de Molenbeek, un autre terrain appartenait à un médecin. Il lui permettait de garer sa voiture et d’accéder par l’arrière à son lieu de consultation ; dès le soir, plus personne... Ce terrain accueille maintenant, lui aussi, du logement social. La rue de la Briqueterie nous fait découvrir d’autres logements, dont la construction s’est opérée dans le cadre d’un partenariat public/privé sur un vaste terrain appartenant à M. Demets (bien connu à Bruxelles puisque sa société loue des containers aux entreprises ou aux particuliers). Il ne pouvait y construire du logement car l’investissement n’aurait pas été rentable ; dès lors, il le louait à l’entreprise Radar, qui y parquait des véhicules volés, abandonnés ou confisqués. Le permis d’utilisation du terrain à cette fin arrivant à échéance, la Commune a proposé un partenariat dans le cadre du volet 3. Elle a pris en emphytéose deux des trois immeubles construits, pour une période de vingt-sept ans.

maison rouge bs 30Marc Heene ajoute : “Chacun garde une place spéciale pour le quartier de son enfance ; on revient parfois y faire un tour, longtemps après... M. Demets a grandi dans ce quartier ; c’est ici que son entreprise a démarré puis s’est développée. Sa mère y vivait encore il y a quelques années. Je pense que, pour lui, ce site a une grande importance symbolique... ”. Les volets 2 et 3 ne permettent pas seulement de créer du logement. Ils ont aussi une portée sociale parce que, en maintenant des loyers modérés, ils permettent de garder une certaine mixité sociologique, et parce qu’ils impliquent des partenaires privés dans des projets portant sur l’habitat et l’espace public. Quand on s’occupe, comme moi, de construire du logement, on sait à quel point il est difficile de monter ce genre d’opération et que la rentabilité n’en est pas acquise. Ces partenariats ne font pas gagner d’argent à la Commune, mais ils permettent de créer davantage de logements avec le même investissement. Et ils permettent de dire à un propriétaire qui laisse pourrir un chancre urbain : il existe des formules garantissant la rentabilité de la construction de logements. En ce sens, dans une certaine mesure – car le budget d’un Contrat de quartier est facilement épuisé en cinq ou six opérations –, ce sont aussi des outils contre la spéculation immobilière.”

Propos recueillis par F. Kinna et A. Cherbonnier

Les photos ont été prises avant les travaux et nous ont été aimablement prêtées par Monsieur Heene.

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